Căn hộ dịch vụ là gì?
Câu hỏi
Không ít người thắc mắc căn hộ dịch vụ là căn hộ như thế nào? Căn hộ dịch vụ gồm những tiện ích gì? Đối tượng nào sẽ sử dụng căn hộ dịch vụ và giá thuê ra sao? Mong nhận được câu trả lời từ cộng đồng hỏi đáp.
trong tiến trình
0
Không gian sống & Kiến trúc
5 năm
2019-02-26T17:43:50+07:00
2019-02-26T17:43:50+07:00 4 Câu trả lời
647 lượt xem
1
Câu trả lời ( 3 )
Căn hộ dịch vụ (serviced apartment) là căn hộ được trang bị đầy đủ nội thất và tiện ích giống như khách sạn. Hơn thế nữa căn hộ dịch vụ còn có thể có nhiều tiện ích khác như: bếp nấu ăn riêng, máy giặt, phòng khách, khu tập gym, spa,… giúp cho khách hàng có cảm giác như đang ở nhà.
Đối tượng nào nên sử dụng căn hộ dịch vụ?
– Các công ty, cơ quan thuê nhà cho nhân viên.
– Người nước ngoài, chuyên gia sinh sống và làm việc tại Việt Nam.
– VIP, gia đình VIP, người độc thân hoặc các gia đình nhỏ.
– Khách du lịch, nghỉ dưỡng, công tác.
Đặc điểm của căn hộ dịch vụ?
– Nhìn chung căn hộ dịch vụ tại Việt Nam hiện nay chủ yếu tập trung tại các thành phố có nhiều người nước ngoài sinh sống hoặc các địa phương du lịch như Sài Gòn, Hà Nội, Vũng Tàu, Đà Nẵng, Bình Dương, Hải Phòng, Nha Trang,…
– Các căn hộ dịch vụ khá đa dạng về diện tích với nhiều lựa chọn cho khách hàng: từ studio, 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ đến căn hộ Penthouse.
– Các căn hộ dịch vụ có thể nằm trong các tòa nhà riêng biệt chuyên về căn hộ dịch vụ hoặc nằm trong các tòa nhà chung cư cao tầng, các tòa nhà phức hợp văn phòng, khách sạn, căn hộ,…
Giá thuê căn hộ dịch vụ?
– Giá thuê căn hộ dịch vụ tùy theo từng vị trí, tòa nhà, nội thất, đặc điểm căn hộ, tiện ích đi kèm. Giá thuê trung bình hiện nay giao động từ 350-1000$/tháng với các tòa nhà nhỏ, từ 1000-2000$/tháng với tòa nhà hạng B và >2000$/tháng với các tòa nhà hạng A. Giá thuê thường đã bao gồm VAT. Phí quản lý, tiện ích đi kèm như Gym, bể bơi, điện, nước, internet, truyền hình cáp,… không được bao gồm trong giá thuê.
(Nguồn: canhodichvu.com)
Hình thức cho thuê căn hộ dịch vụ (serviced apartment) rất phổ biến tại những trung tâm thành phố lớn (như các quận 1, 2, 3, 4, 5, 7…) và các khu tập trung người nước ngoài đang sinh sống và làm việc. Vậy căn hộ dịch vụ là gì? Hãy cùng tìm hiểu qua sự chia sẻ của Linh Kona.
Những khách hàng thường thuê căn hộ dịch vụ như:
– Khách thuê ở ngắn hạn, thay vì ở khách sạn, họ sẽ chọn ở căn hộ dịch vụ, có thể nấu ăn và có cảm giác như ở nhà hơn là ở khách sạn. Giá thuê cũng tương đối, tùy căn hộ, tùy vị trí giá thuê sẽ khác nhau.
– Khách là người nước ngoài mới đến Việt Nam công tác, họ sẽ ở vài tháng. Thông thường những căn hộ cao cấp ít có ký được hợp đồng vài tháng, và số tiền đặt cọc cũng cao, cũng có nhiều sự ràng buộc. Riêng căn hộ dịch vụ đa phần hợp đồng ký bao nhiêu cũng được, đặt cọc thông thường là 1 tháng tiền thuê nhà. Hơn nữa những khách thuê này họ mới qua Việt Nam nên việc chọn căn hộ dịch vụ sẽ tiện hơn cho họ, có người dọn dẹp, có lễ tân hỗ trợ những việc lớn nhỏ. Sau thời gian ở căn hộ dịch vụ họ sẽ quen dần với cuộc sống mới, sau đó nếu tiếp tục công tác tiếp họ sẽ thuê chỗ ở mới hoặc tiếp tục ở chỗ cũ nếu dịch vụ, mọi thứ làm họ hài lòng.
– Những gia đình Việt Kiều về thăm nhà, họ cũng chọn ở căn hộ dịch vụ, nếu tính giá thuê hàng tháng họ sẽ tiết kiệm được chi phí, đồng thời cũng tiện sinh hoạt hơn nếu có trẻ em.
– Ở căn hộ dịch vụ có thể mức phí điện, nước cao hơn giá sinh hoạt (vì những chủ căn hộ họ đăng ký kinh doanh, mức giá tính theo hộ kinh doanh), mặc dù cao hơn nhưng so với những tiện ích có được thì trong thời gian ngắn vẫn tốt hơn những sự lựa chọn khác.
– Khách thuê không phải lo dọn dẹp, giặt giũ, kể cả ủi đồ. Hơn nữa vị trí của những căn hộ dịch vụ đa phần ở trung tâm ngày nay ở những khu ngoài trung tâm cũng bắt đầu xây dựng nhiều căn hộ dịch vụ hơn thời gian trước, đa phần được xây ở những khu dân cư yên tĩnh, vị trí tương đối dễ tìm, khách thuê tiện lợi đi lại. Ngoài những dịch vụ bên trong căn hộ, tại đây khách thuê cũng được hỗ trợ nhiều vấn đề khác như gia hạn visa, thuê xe máy,…
(Trích một phần trong Sách Nghề môi giới Bất động sản – Quyển 1 – Tác giả Linh Kona).
(Nguồn: https://mee.vn/3YKwW)
“Biến tướng” của thị trường căn hộ dịch vụ
Số lượng hạn chế, nguồn cung không được bổ sung, trong khi nhu cầu lại cao, nhưng nghịch lý là chưa khi nào căn hộ dịch vụ đạt công suất cho thuê 100%, trong khi giá lại không tăng. Điều gì tạo nên nghịch lý này?
Nguồn cung ít ỏi
Là một phân khúc bất động sản có diễn biến khá sôi động, ngay cả khi thị trường địa ốc rơi vào suy thoái, nhưng nguồn cung của phân khúc căn hộ dịch vụ tại Hà Nội lại khá ít. Thậm chí, có những thời điểm, căn hộ dịch vụ không có nguồn cung mới.
Tại báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2016, CBRE cho biết, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ cho thuê trên địa bàn Hà Nội chỉ vỏn vẹn 3.239 căn. Trong quý I/2016, thị trường Hà Nội không có thêm nguồn cung căn hộ cho thuê. Trong khi nguồn cung trong tương lai được dự báo cũng không đáng kể.
Trong khi đó, số liệu thống kê của Savills Việt Nam cho biết, số lượng căn hộ dịch vụ đang hoạt động trên thị trường Hà Nội khoảng 3.708 căn. Như vậy, dù có sự sai lệnh về số liệu của các đơn vị nghiên cứu, nhưng các con số trên cho thấy, nguồn cung căn hộ dịch vụ tại Hà Nội khá khiêm tốn so các phân khúc khác.
Theo Savills Việt Nam, thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội vốn bị tác động lớn từ những biến động liên quan đến hoạt động đầu tư nước ngoài. Với sự gia tăng trong hoạt động thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), sức cầu về căn hộ dịch vụ thời gian tới sẽ rất lớn.
Savills cho biết, các dự án FDI tại Thái Nguyên, Bắc Ninh, đều có tác động đến thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội, vì các địa phương trên gần Hà Nội, trong khi các tỉnh này lại không có dự án căn hộ dịch vụ đáp ứng đủ các tiêu chí của khách hàng. Không chỉ thế, ngay Hà Nội, thời gian qua cũng có nhiều dự án FDI mới được cấp phép, nên nguồn cầu trong thời gian tới sẽ gia tăng và sẽ tác động đến thị trường căn hộ dịch vụ.
Và những biến tướng
Mặc dù số lượng căn hộ dịch vụ hoạt động trên thị trường không nhiều và nguồn cung mới hạn chế, trong khi nhu cầu lớn, nhưng chưa bao giờ tỷ lệ lấp đầy căn hộ dịch vụ cho thuê đạt 100% và giá thuê lại không tăng.
Thống kê của CBRE tại quý I/2016 cho thấy, tỷ lệ lấp đầy của thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội đạt 83,6%, giảm 2,3% so với quý IV/2015. Trong khi giá thuê trung bình giảm 1% so với quý trước, ở mức 28,6 USSD/m2 (khoảng 2.880 USD/phòng/tháng).
Tại sao thị trường căn hộ dịch vụ lại xuất hiện hiện tượng nghịch lý trên?
Theo lý giải của Savills Việt Nam, thị trường căn hộ dịch vụ đang bị các dự án căn hộ thương mại cạnh tranh. Cụ thể, tại nhiều dự án căn hộ cao cấp trong nội đô, nhà đầu tư đã mua căn hộ và cho thuê lại.
Theo tìm hiểu của Đầu tư Bất động sản, hoạt động đầu tư căn hộ thương mại rồi cho thuê lại như căn hộ dịch vụ không chỉ đến thời điểm này mới xuất hiện, mà đã diễn ra khá phổ biến từ nhiều năm trước, nhất là thời điểm thị trường bất động sản rơi vào suy thoái, hoạt động đầu tư căn hộ cao cấp chủ yếu hướng đến cho người nước ngoài thuê lại.
Hàng loạt dự án căn hộ cao cấp được mở bán trong giai đoạn 2013 – 2014, như Tòa nhà Indochina Plaza Hà Nội, Dự án Dolphin Plaza, hay Chung cư Star City…, các chủ đầu tư đều hướng đến nhà đầu tư bằng việc cam kết hỗ trợ thuê lại căn hộ với lợi tức hàng nghìn USD mỗi tháng.
Khảo sát của Đầu tư Bất động sản tại một số công ty môi giới cho thuê cũng cho thấy, ngoài khu vực Tây Hồ, là khu vực được nhiều người nước ngoài thuê nhà, khiến mức giá thuê trung bình đạt cao nhất, thì khu vực Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, cũng là khu vực có nhiều khách nước ngoài thuê (chủ yếu là người Nhật Bản và Hàn Quốc).
Không chỉ bị cạnh tranh bởi các dự án căn hộ nhà ở cao cấp chuyển đổi thành căn hộ cho thuê, căn hộ dịch vụ hiện nay còn bị cạnh tranh bởi hàng loạt dự án biệt thự ở khu vực ngoại thành, có kết nối hạ tầng thuận tiện như khu biệt thự Splendora (huyện Hoài Đức), Vinhomes Riverside (quận Long Biên)…
Được biết, tình trạng căn hộ thương mại tại các dự án chung cư cao cấp và các dự án biệt thự cao cấp cạnh tranh, giành giật thị phần khách thuê với căn hộ dịch vụ không chỉ xuất hiện tại Hà Nội, mà tại TP. HCM, tình trạng này cũng đang diễn ra.
(Nguồn: bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/bien-tuong-cua-thi-truong-can-ho-dich-vu-136473.html)
Thị trường căn hộ dịch vụ còn nhiều dư địa phát triển
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, từ năm 2008 đến nay số lượng người nước ngoài đến Việt Nam làm việc tăng trung bình 8%/năm. Do đó, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tại các thành phố lớn được đánh giá là có khả năng sinh lợi ổn định.
Tuy nhiên, báo cáo gần đây của một số đơn vị khảo sát cho thấy nhu cầu căn hộ dịch vụ tăng cao nhưng số lượng và công suất thuê vẫn không có sự bứt phá.
Chủ đầu tư cần nhanh nhạy và linh hoạt hơn
Báo cáo thị trường quý II/2018 của Savills cho thấy công suất cho thuê căn hộ dịch vụ tại Hà Nội đạt 88% và tại TP.HCM đạt khoảng 80%. Trong nửa đầu năm 2018, thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp Việt Nam lên đến 7 tỷ USD, chiếm 34% tổng vốn FDI đăng ký là yếu tố thu hút một lượng lớn người lao động nước ngoài đến Việt Nam. Tuy nhiên, công suất thuê của căn hộ dịch vụ một năm trở lại đây vẫn chỉ duy trì ở mức hơn 80%, không thể bứt lên mức 90% như nhiều năm trước.
Những thương hiệu căn hộ dịch vụ quốc tế đầu tiên gia nhập vào thị trường Việt Nam có thể kể đến dự án Somerset West Lake, theo sau đó là các thương hiệu Fraser Suites, Pan Pacific và một số thương hiệu Nhật Bản. Tuy nhiên, sau hơn 20 năm, quy mô của các thương hiệu điều hành này tại Việt Nam vẫn đang rất nhỏ so với mạng lưới toàn cầu của họ. So với toàn thị trường Việt Nam, các căn hộ tại phân khúc có mức giá trên 2.000 USD/tháng này có mức giao dịch khá ổn định bởi có vị trí giao thông thuận lợi tại các quận trung tâm.
Mức cho thuê căn hộ dịch vụ tại Việt Nam hiện dao động từ 7,9 triệu đồng đến hơn 45 triệu đồng/căn/tháng. Theo thống kê của CityHouse Apartment – đơn vị chuyên quản lý và cung cấp căn hộ dịch vụ trong chuỗi từ 330 – 2.000 USD tại TP.HCM, trong phân khúc có mức giá dao động từ 1.200 – 2.000 USD/tháng số lượng căn hộ khá ít, lợi thế của phân khúc này là vị trí đẹp tuy nhiên số lượng dự án không nhiều và nguồn cung mới hạn chế. Tại phân khúc căn hộ dịch vụ có mức giá thuê từ 800 – 1.200 USD/tháng, chất lượng dịch vụ và quy mô đầu tư thời gian qua chưa có gì bứt phá. Phân khúc có mức thuê từ 400 – 800 USD/tháng đang phát triển theo hướng tự phát: tuy số lượng các dự án nhiều nhưng quy mô nhỏ, các dịch vụ đi kèm bị tiết giảm tối đa.
Theo nhận định của người trong ngành, dù có giảm sút so với vài năm trước, nhưng công suất cho thuê ở mức trên 80% vẫn đủ hấp dẫn để khuyến khích sự tham gia của các thương hiệu điều hành căn hộ dịch vụ trong nước lẫn quốc tế mới và sự mở rộng của các thương hiệu hiện có. Tuy nhiên từ phía các chủ đầu tư, cần tích cực đàm phán hơn nữa với các nhà điều hành để sớm định vị sản phẩm của mình, xác định khách hàng mục tiêu để đưa ra thiết kế và tiện ích phù hợp.
Bên cạnh đó, bà Đỗ Thu Hằng (Bộ phận Nghiên cứu – Tư vấn Savills Hà Nội) cũng cho rằng: “Nếu so sánh với căn hộ mua để cho thuê thì hiện nay giá cho thuê của căn hộ dịch vụ đang ở mức kém cạnh tranh. Nguyên nhân là bởi căn hộ dịch vụ không có sự linh hoạt trong diện tích, số phòng để khách hàng lựa chọn. Căn hộ dịch vụ chỉ có 1 – 2 phòng ngủ trong khi căn hộ thông thường có từ 2 – 3 phòng ngủ. Thông thường, ngân sách của khách thuê là cố định, không có sự thay đổi về giá nên nếu căn hộ dịch vụ linh hoạt về diện tích và số phòng thì cơ hội tăng giá và hút khách thuê sẽ cao hơn”.
Nguồn cung phân bố chưa đáp ứng thực tế
Là phân khúc bất động sản hướng đến đối tượng khách thuê chủ yếu là người nước ngoài làm việc ở Việt Nam, khách du lịch, công tác dài ngày, sản phẩm căn hộ dịch vụ cung cấp có không gian rộng rãi và những tiện ích sẵn sàng cho việc sinh hoạt lâu dài của khách thuê. Khác với căn hộ để bán hay biệt thự cho thuê, sản phẩm căn hộ dịch vụ cung cấp đầy đủ nội thất đi kèm và được quản lý điều hành chuyên nghiệp với những dịch vụ dọn phòng, ăn uống 24/24.
Thời gian qua, một số dự án chuyên biệt còn phục vụ cho một nhóm khách thuê nhất định, ví dụ như khách Nhật. Đây cũng là điểm hấp dẫn của một số dự án căn hộ dịch vụ nói riêng và sản phẩm căn hộ dịch vụ nói chung bởi giá trị cộng đồng và chuyên biệt nó đem lại cho các khách hàng là người nước ngoài làm việc ở các công ty FDI, đại sứ quán, khu công nghiệp, ngân hàng quốc tế và các doanh nghiệp nước ngoài khác tại Việt Nam. Tuy nhiên, các dự án chất lượng chủ yếu tập trung tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM… Trong khi đó, nhu cầu cho sản phẩm này trải khắp các khu công nghiệp trên cả nước, bao gồm cả các tỉnh lân cận các thành phố lớn như Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hải Dương, Hà Nam.
Tính đến cuối năm 2017, tổng số lượng khu công nghiệp đang hoạt động ở Việt Nam đã đạt 220 với quy mô lên đến 69.000ha. Có thể thấy, có một sự thiếu cân bằng giữa cung và cầu của thị trường căn hộ dịch vụ. Riêng tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, đã có hơn 70 khu công nghiệp, tuy nhiên thị trường mới ghi nhận số lượng dự án căn hộ dịch vụ hạn chế, với một vài thương hiệu điều hành quốc tế.
Bà Đỗ Thu Hằng nhận định: “Quy mô hiện tại của các thương hiệu này tại Hà Nội cho thấy mức độ phát triển của thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội chưa thực sự tương xứng với tiềm năng khi so sánh với quy mô trong khu vực và thế giới. Theo đó, căn hộ dịch vụ cần có có sự linh hoạt trong chính sách cho thuê để sản phẩm này tận dụng được nguồn cầu về nơi ở của khách du lịch ngắn ngày, đặc biệt là khách du lịch quốc tế hiện đang có sự tăng trưởng rất tốt tại Việt Nam. Điều này sẽ giúp tối đa hóa công suất thuê căn hộ dịch vụ và doanh thu của dự án”.
Một xu hướng khác là sự ra đời của các sản phẩm lai tạo giữa căn hộ dịch vụ và khách sạn hay condotel tại thị trường du lịch. Những hướng đi này mở ra nhiều cơ hội cải thiện tình hình hoạt động và phát triển hơn nữa cho sản phẩm căn hộ dịch vụ tại Việt Nam. Ngoài ra, vấn đề đặt ra là liệu các chủ đầu tư và các đơn vị điều hành có đủ nhanh nhạy để tận dụng cơ hội, nắm bắt và đón đầu xu hướng hay không.
(Nguồn: doanhnhansaigon.vn/nha-dat/thi-truong-can-ho-dich-vu-con-nhieu-du-dia-phat-trien-1087360.html)